| 家の価格は、あってないようなもの、と言わます。家の価格は、売り手と買い手の交渉次第、買い手が払う金額がその家の価格です。家を買う場合に、いかに賢い買い物をするかは、金額の大きい買い物であるだけに、非常に重要です。これから家を買われるかたは、是非参考にしてくさい。 |
不動産の利益は売ったときに出るのではなく、買ったときに出るのです
マイホーム購入を考えていらっしゃる皆様、上の文章は、正しいと思われますか？
いったいどうやって買った時に儲けることができるのでしょうか？
この意味は、実際のキャッシュは売ったときにしか入って来ませんが、その金額は、その家をどうやって買ったか、によって決まるということなのです。
家の買い方と一口に言っても、適切な物件を選んで、賢明な投資方法を選び、正しいローンを組む、ということが大変重要です。
経験豊富な買い手でも、ローンを組むときに間違いを犯すことが多く、 その間違いは大変高くつくことになります。
私は、皆さんが不動産を購入されるにあたり、場所、物件、ファイナンスの選択を正しくされるように側面からご指導させていただくことを専門としております。何十万ドルもの借金をするということだけでも大変なことですが、どうやって家を選ぶのか、どうやってその家の適正な買値を決めるのか、いくらローンするのか、そしてそのローンの条件によって何年後かに家を売る時の利益が何千ドルも違ってくるとしたら！
ほとんどの人にとって、家を買うということは非常にストレスが多く緊張することです。そして１０人中８人の人にとっては、家の購入は一生で一番大きな買い物です。当然のことながら、ちょっとしたミスが大きな金額の損害になる可能性 があります。私は今まで不動産の売り買いのお世話をする際に、このような例をいくつも見てきましので、これから家を買われるときに少しでも役にたつようにと、この冊子を作ることにしました。
では、下記がその８つの秘訣です。
秘訣 #1："必要な"条件をはっきりさせる
ここで考慮することは２つあります。ひとつは何が必要なのか、であり、もうひとつは何が欲しいか、です。このふたつは全く異なることです。
たとえば、あなたは家族のために寝室が４つ必要なのかもしれませんし、または車を３台持っているので３台用のガレージが必要なのかもしれません。"必要"な条件は普通とても基本的なことです。それに反して、"欲しい"条件は少々複雑で、明確でない場合が多いようです。下記のリストは住宅を探し始める前にはっきりさせておくべき条件です。
1. 家の価格帯 −これについては後述します
2. 家の広さ
3. 場所、エリア、学校からの距離、学校区
4. 必要な部屋の数（書斎、客間、ファミリールームも数にいれるのを忘れないように）
5. 必要な寝室の数
6. 家のスタイルや間取り
秘訣 #2："欲しい"条件を理解する
自分が家に望む条件をはっきりさせるのにはまず、現在住んでいる家を良く観察してみましょう。この家のどこが気に入っていますか？天井が高いこと、玄関の吹き抜け、キッチンのレイアウト…などなど？自分の家で気に入っている点や訪問した知人の家で気に入った点を全部リストアップしてみましょう。
次に、気に入らない点を書き出してみましょう。屋根の形、主寝室の間取りや寝室の広さ、シャワーのスタイル、ガレージから台所までの距離…などなど。現在の家で気に入らない点は、これから買う家でも気に入らないはずですから、それらの条件をはっきりさせることができればできるほど、これから買う家ではそれを避けることができるはずです。
� � �い紙の中央に縦の線を１本引いて、左側には現在住んでいる家に関して好きな点、右側には嫌いな点を書いてみましょう。また、嫌いな点については、なぜ嫌いなのかを考えてみることも大切です。
さて、"好きな点"のリストをもとにして、これから買う家に"欲しい"特徴のリストを作りましょう。その際には、下記のような方法で条件を絞り込むことが重要です。
白い紙をもう１枚用意し、前と同じように中央に縦線を引いて左右２つのセクションに分けます。左側には、特徴をリストし、右側にはその特徴によって得られる機能を書きます。
特徴というのは、３寝室、２浴室、３台用車庫、などの条件です。そして機能というのは、その特徴によってどんなベネフィットが得られるか、すな � �ち機能が欲しい条件を満たすキーです。たとえば、キッチン、リビング、ダイニング、ファミリールームなどが壁で仕切られていないオープンなデザインが特徴だとすると、それによって得られる機能は、家族や友人が大勢集まってパーティーを開ける、ビジネス関係の人々を大勢招待できる、など。
夫婦それぞれが何を求めているか、なぜ求めているか、をはっきりさせる
夫婦で家を購入する場合、夫と妻それぞれが夢にえがいている住宅のイメージは違うことがほとんどです。そのため、家探しをはじめてからさまざまな食い違いや衝突が生じることがあります。お互いが何をなぜ求めているか、最初に明確に知っておくのが賢明です。そしてお互いの条件をリストアップし、重要度の順にランク付けす � �ことをお勧めします。
たとえば、妻にとっては最新式の設備を備えたグルメキッチンが最優先の条件だとしても、夫の最優先はガレージの隣に作業場があることだったりします。お互いの希望を理解するように努力しましょう。
ほとんどの人は経済的に自分が購入できる住宅より高価な住宅を夢見ています
優先順位をつけることにより、経済的に削除しなければならない項目がはっきりします。そして夫と妻それぞれが自分の希望項目をランク付けすることにより、お互いの最も希望するものを削除してしまって喧嘩になる、というような事態を避けることができます。家の購入はそれ自体非常にストレスの多い一大事ですから、できるだけスムーズに全てが進むように、余分なストレスを増� �� さないようにすることが大切です。
秘訣 #3：自分の収入で購入できる住宅の価格を理解する
好むと好まざるとにかかわらず、銀行とかローン会社では、下記の２つのガイドラインによって、買い手にいくらまでローンできるかを決定します。
一番目のガイドラインは、収入に対するペイメントの金額の割合（Payment To Income Ratio）です。このガイドラインは、あなたの収入もしくはあなたの家庭の合計の収入と、毎月のローン返済の支払い金額とを比較するものです。
返済額は、ローンの元金の返済額と利息、固定資産税、火災保険の保険料の合計金額です。（これを、PITIという- Principal, Interest, Taxes, Insurance）
通常銀行は、買い手の収入の２８％までが安全な返済額であると考えます。
しかしもうひとつのガイドラインがあります。それは、収入に対する負債の割合（Debt To Income Ratio）です。負債とは、PITI以外のあらゆる支払いを含みます。
車のローン
クレジットカードの支払い
国税局への支払い、その他の税金の支払い
それ以外の支払いや負債（ボートのローン、セカンドホームなど）
そして、これらの支払いの合計金額に新たに加わるホームローンの支払いを加算し、その合計金額が収入の何％になるかが計算されます。
ここで、iは、家賃を速くするための家を見つけることができますか？
さて、銀行やローン会社によって、Debt To Income Ratio が何％までだったらローンがおりるかという基準が異なります。そのため、ローンすることに積極的で協力的な銀行やローン会社を見つけることが非常に大切なのです。
パスタの歴史は何ですか
テレビでやっているようなファイナンシャルアドバイスは、たいていの場合決まりきった紋切り型のもので、参考にはなっても、実際には使えないアドバイスがほとんどですから、こういったアドバイスにただ従うのはお勧めできません。
こう考えてみてください…
適切な銀行やローン会社を探すのには多少の時間はかかるでしょうが、それによって、そのローンを払い終わるまでの間に何万ドルも、もしかしたら何十万ドルも節約できるとしたら、そのために使った時間というのは決して無駄ではなく、非常に有効な� �間の使い方をしたといえるのではないでしょうか？実際、人任せにしないで自分で研究することによって、とても大きな金額の違いが出てきます。
秘訣 #4：ローンの組み方によってお金を節約する
家を買ったあとの経済的状況は、下記のようなさまざまな条件によって左右されます。
1. 家の購入価格
2. 頭金の金額、すなわちローンする金額
3. 金利、ローンのポイント（銀行の手数料）
4. 返済期間：１０年、１５年、３０年
5. ローンのタイプ：もっとも一般的なのは、FIX（固定金利型）とVariable（変動金利型）ですが、そのほかにも数多くのタイプがあります。
もしあなたがファイナンスに関するルールを求めているとしたら、下記のことを覚えておいてください…
家のファイナンスに関しては、誰にでもあてはまるルールとか指針というものはありません。１００人の借り手がいたら１００通りのローンがあります。そしてローンの組み方によって、いくらの家を買えるかが変わってきます。しかしながら、金利、返済期間、ポイント、などのローンの基本的な条件がどのようにあなたの経済状況に影響するかということを、まず良く理解しておく必要があります。
まず、借り入れ金額(Amount financed)から見てみましょう。ほとんどの借り手が、２０％以上の金額を頭金として支払います。この理由は…
「銀行が要求するから…」
「いつも２０％の頭金を入れる習慣だから…」
「月の返済額をなるべく少なくしたいから」
問題は、これらの理由によって節約になるどころか、返って損をしている場合もあることです。
頭金をいくらいれるのがベストなのかはケースバイケースです。多くの人が必要以上の頭金を払っています。
もしこのお金を家の頭金に入れるかわりに別の方法で投資していたら
もっと率のよい利殖になっていたことでしょう
家の頭金として"投資した"お金が、どれだけの利回りを生んでいるか、下記の方法で調べてみましょう。
1. 家を購入した地域の住宅の価格の変動を調べて見ましょう。過去５年間、住宅の価値は毎年いくら値上がりしていますか？たとえば、年平均1.5％上昇しているとします。
2. では、家を買った値段の1.5％がいくらになるかを計算します。たとえば家を１５万ドルで買ったとしたら、1.5％は＄2,250です。すなわち、この家は１年で＄2,250値上がりすることが予測できるということになります。
3. さて、この値上がり額を頭金で割ってください。もし20%($30,000)の頭金を入れたとしたら、2,250÷30,000で、7.5%となります。
さて、7.5% というのはまあまあの投資といえるかもしれません。しかし、7.5%以上の利回りを上げられる方法が他にあるだろうか、を考えてみなければなりません。たとえば、あるミューチュアルファンドの過去５年間の成績を見てみると、10%以上というものがいくつかあります。
さあ、そして、もうひとつ気づかれたことがありますか？
そうです。もし頭金を１万５千ドルしか入れなかったら、利回りは15%ということになるのです！
頭金をたくさん入れれば、銀行が喜びます。なぜなら、銀行にとってはリスクが低くなるからです。
そして、あなたの月々の返済額は多少、少なくなります。
しかしもしあなたが、もっと利回りの高い利殖方法を見つけることができたら、苦労をして稼いだ大切なお 金を全額家の頭金として使うのではなく、分けて投資するほうが賢明かもしれません。
さて次に、返済期間と金利について考えてみましょう。
INTEREST RATEとTERM によって、ローンの費用がどのように違ってくるのでしょうか？
銀行やローン会社は、金利というものをまるでゲームでもしているように上げたり下げたりしますね。
金利によって、借り手の家計にどんなインパクトがあるかを納得していただくために、下記の表を作ってみました。この表は、＄１５万ドルを３０年間借りた場合に支払う金利の合計が、８％、７％、６％の３つの金利の場合でどうちがうかを表しています。
どうですか！ たったの１％のちがいが、$37,000ドルの違いになるのです。利息が２％高かったら、$72,000も多く払うことになってしまいます！！
銀行の人は多分、毎月のペイメントが＄１０３あがるだけですよ、というような説明をするかもしれません。しかし、その違いはとっても大きいのです！
Loan | Interest | Monthly | Interest | Savings |
$150,000 | 8% | $1,101 | $246,233 | - |
$150,000 | 7% | $998 | $209,263 | $36,970 |
$150,000 | 6% | $899 | $173,757 | $72,476 |
金利の低いローンを探さないと、余分なお金を払うことになります。それも、ちょっとやそっとの金額ではありません。
次に、ローンのほかの条件によってどんな違い� ��出るのかを研究してみましょう。
下記の３つのシナリオでは、７％の金利で$150,000を借りた場合、期間が３０年、１５年、１０年の３つの異なるローンの場合、それぞれ利子は合計でいくら払うことになるかを比べたものです。
Term | Interest | Monthly | Interest | Savings |
30 Year | 7% | $998 | $209,280 | - |
15 Year | 7% | $1,348 | $92,640 | $116,640 |
10 Year | 7% | $1,742 | $59,040 | $150,240 |
結論は？ まず月にいくら払えるかを計算し、そのペイメントで合計支払わなければならない利子の金額が最も少なくなるように、Interest Rate とTermをアジャストしましょう。
バージニア州にある自分の家を販売する方法
多分銀行の人はこう言います。「ローンの金利は税金で落ちますから。」 しかしそこであなたは一歩進んで算盤をはじかなければなりません。たとえば、もしあなたの所得税の税率が２８％だとしたら、税金で落とせるということは、ローンの利息として支払う＄１ドルにつき２８セントの節約になる、というだけのことなのです。２８セント節約するために、１ドル使うことはないでしょう！
ローンのポイントをいくら払うべきなのか見る方法：
ローンの条件でもうひとつ重要なのは、"ポイント"です。これは、銀行などの貸し手が、手数料としてとるものですが、ここでも、まるでゲームのようなルールがあります。もし あなたがこのゲームのルールを知らなければ、あなたの負けということになりかねません。
銀行の人から、「利率7.5％で1.5ポイント、7.25％で１ポイント…」などと数字を矢継ぎ早に言われて、意味もわからず、圧倒されたことはありませんか？
借り手が無知なほうが、銀行にとっては有利
stagelineグレートフォールズMT
利率に対して、何ポイントなら適当なのか、判断基準となるフォーミュラはあるのでしょうか？お教えします。
もし何種類かの選択肢が提示されている場合は、最終的に一番損のないローンはどれなのか、よく考慮する必要があります。下記の例で見てみましょう。２種類のローンが提示されています。１５万ドルを３０年間で払い終わるローンの場合です。
ローン#1: 利子が7.5% でポイントなし
ローン#2: 利子が 7%で２ポイント
どちらのローンにするか決める為の材料としてまず必要なのは、
このローンを何年間払い続ける予定か？
ということです。ということは、この家に何年間住む予定なのか、を考えてみる必要があります。統計によると、平均的なホームオーナーは、5.5年で家を売却しています。
では、例として、５年間住む予定だとしたら、下記の方法で、どのローンが得かを計算します。
1. それぞれのローンの毎月の支払い額（元金と利息のみ）を出し、その差額を計算する。
2. 1の金額を12倍して、ローン#1とローン#2の年間の支払い額の差額を出す。
3. ローン#2の２ポイントのドル金額を、上の2で算出した差額で割り、この２ポイント分の金額をカバーするのに何年かかるのかを出す。これで出た数字が５より少なかったら、ポイントを払ってでも金利の低い方のローンを選んだほうがよい、ということになります。反対に５より多かったら、ポイントが少ない方のローンを選ぶべきです。（この例では、５年間住む予定なので）
Loan | Points | $$Points | Interest | Monthly |
#1 | 0 | $0 | 7.5% | $1,049 |
#2 | 2.5 | $3,750 | 7.0% | $998 |
1. 月の支払い額の差額は $51 ($1049 - $998 = $51).
2. $51 X 12 ヶ月= $612 これが年間の支払い額のおよその差額
3. $3,750/$612 = 6.13 前払いしたポイント分をとりもどすには6.13年かかる
ということで、５年間住む予定だとしたら、５年ではポイントとして前払いした＄3,750を取り戻すことはできないので、利子が0.5％高くてもポイントがゼロのローン#1のほうを選んだ方がお得ということになります。そしてもし６年と2ヶ月以上住むのなら、２ポイント払っても利子の低いほうのローンを選んだほうがいいわけです。即ち、6年2ヶ月以上に渡ってローンを払い続けた場合、0.5％分の利子の差額により節約できる金額が、ポイントとして払った金額を上回るということです。（ただし、時間が経つことによる貨幣価値の変動は計算に入っていませんが。）
ここまで、Rate、Term、Point の重要性について説明しましたが、ご理解いただけたでしょうか？
では次の秘訣に移りましょう！
秘訣 #5: 家の価値の鑑定方法によって、何千ドルというお金を節約でき、損をすることを避けれられる
買い手が犯す間違いのうちで最も大きなミスは、買いたい家の適正価格を出すのに、その地域のマーケット情報だけに頼るということです。家を買ったりローンの組替えをする前に、必ず、国全体、州全体の市場状況を見、それから目的の地域の状況分析を見ましょう。
なぜそんなことが必要なんでしょうか？それは、次の２つのことを知ることが大変重要だからです。1) 国全体、州全体では、不動産価値の動向は上がっているか、下がっているか？ そしてその変動幅はどれくらいか？ 2) 自分が家を購入しようとしているエリアの動向はどうか？ その動向を国全体、州全体の動きと比較すると、同じか、低いか、高いか？
このような情報を知っていることにより、買いたい家にオファーを出すときに大きな違いが出てきます。私が家の購入をお世話する場合はいつも、上記の２つの分析資料を研究して、買い手が市場の状況を良く理解して適正価格を決められるようにアドバイスさせていただいています。
さて、あなたはだいたいの購入価格に対してローンが借りられることも確認した上で、何軒かの物件を選んだとしましょう。
物件のインスペクションの仕方によってたいへんなお金と時間を節約できます
それでは、あなたの要求を満たし、なおかつ優良な投資にもなる家を探すことにしましょう。それには、下記のような点に注意して家探しをします。
まず最初に注意する点は、敷地です。敷地には３つの条件があります；場所、区画、建築、です。
家の場所によって、住みやすさ、安全、利便性などそこで生活することによる幸福の度合いが左右されることは言うまでもありませんし、同時にどれくらい価値ある投資になるのかを決定づける条件でもありま� � �。
経済的に許す範囲で購入できる最高の場所に、中クラスの家を購入しましょう
なぜでしょうか？その理由は、場所が良いほど不動産価値が上がる率が高いからです。そして中クラスの家の方が、同じエリアのもっと高価な家よりも通常早く値上がりし、値上がり幅も大きいのが普通です。
さらに、家を買ったら誰でも内装を多少変えたり、ペンキを塗ったり、庭を手入れしたりなどでお金を使うものですが、そういったアップグレードをするために使った費用以上は、必ず家の価値が上昇して欲しいものですよね。ですから、覚えておいてください…
市場でトップクラスの値段がついている家は、絶対に買ってはいけません！
次に考えなければならないのは、� �� ��です。区画というのは、その一角のなかで、買おうとしている家がどの位置にあるか、ということです。あなたのエージェントに、その区画のプラットマップを入手してもらいましょう。
目的の家は、公園など公共エリアの近くに位置していますか？ 同じ区画内の他の敷地と比べて、眺めはどうでしょう？また、敷地の形はどうでしょう？ 大通りに近いですか、それとも大通りから離れて、他の家より奥まった位置にありますか？角地ですか、それとも、真中ですか？
これらの条件によって、同じ区画内の他の住宅と比較して、その家の価値が値上がりする度合いを予測することができます。
"不動産山頂"
最後に、建築です。その家の敷地の好条件を最大限に利用して家が建てられているかどうか？眺めはどうか？家の外観は？前庭と裏庭のバランスはとれているか？家の位置が原因で、雨が降った時に水が溜まるなどの排水の問題はないだろうか？
家を見学するたびに、これらの点に注意して良く観察しましょう。
さていざ目的の家を見学しようとするときには、下記のような点に注意を払ってください。
1. その家に車で近づいてきた時、どんな印象を持ちましたか？これは、"curb appeal"と呼ばれ、家の価値に大きな影響を与える条件のひとつです。その家の敷地と建物のバランスはどう見えますか？家の周りの状況は？家は良く手入れされているように見えますか？庭の芝や植木の手入れは行き届いていますか？
2. 家の構造を観察しましょう。窓やドアは四角で、きっちり閉まりますか。窓枠やドアの枠の回りに、亀裂はありませんか。部屋の四隅に、傾斜や亀裂はないですか。もしあれば、家の基礎に問題があるか、水の問題がある可能性があります。
3. 家の間取りが、あなたの生活に合っているかどうか、考えてみましょう。共同の場所の位置や、それぞれの寝室の位置、廊下の広さや長さ、ガレージから台所までの距離は、食料品を運び入れるのに大変ではないか、天井の高さや各部屋の大きさ、もし建て増しされている部分があれば、それがプロフェッショナルにされているかどうか…などなど。
4. 屋根と天井をチェックしましょう。屋根のタイプはあなたの希望のものですか？状態はどうでしょうか？最後に屋根の張り替えがされてから何年たっているでしょうか？
宇治キビを作る方法
5. ガス・水道の配管、電気の配線をできる範囲でチェックしましょう。トイレ、洗面台、バスタブ、シャワーの排水が問題ないかどうか。下水はあるのか、または下水処理タンクなのか、電気の配線やコンセント・スイッチのつけ方が建築局の規則に準じているかどうか、電動のガレージドアや、エアコンやヒーターのサーモスタット、などが正常に動くかどうか。そして最終的に契約が終結する前に、必ずライセンスのあるインスペクターを雇って、すみずみまで調査をさせるようにしましょう。
秘訣 #6: オファーと交渉の秘訣
何年も前に経験豊富な不動産屋さんが言っていましたが、あまり真剣でない人ほど、最終的には有利な契約を得られる、と言うのです。そこで、交渉の秘訣として言えることはこれです…
セラーはどれくらい真剣に売りたがっているのかを知る
そして自分の真剣度・焦りはセラーには見せない
もしその家が売りに出されてから6ヶ月以上もたっていたら、オーナーがあまり真剣に売りたいと思っていないからでしょう。または、家がなかなか売れないことによって、オーナーは現在非常にあせっているのか、どちらかです。
もしあなたがもう4ヶ月間も家を探し続けており、子供達の学校がスタートするまでに住居が決まらないと新学期に遅れてしまう、という切羽詰まった状態にあるときに、ついに望みの家が見つかったとすると、あなたはなんとしてもその家を手に入れたい、と思うはずです。
しかし、不動産の交渉をするときの絶対条件はこれです…
いっさいの感情を捨てて交渉にあたること
もしその家に目がくらんでしまって、感情を押さえることができないと、いざ購入条件の交渉にあたるときに、徹底的にやられてしまうことになります。
これも、不動産取引において代理人（エージェント）が必要な理由のひとつです。エージェントに仲介させることで、あなたにとっては� � �千ドル、何万ドルの節約になることもあるのです。
ですから、不動産エージェントを雇って、オファーを出すことにしましょう。（その際、必ずバイヤー専属のエージェントを雇ってください。お間違えのないように。）
まず大切なのは、前述しましたように、不動産マーケット全体の価格動向と、家を買おうとしているその地域に絞った価格動向を調査することです。不動産エージェントにお願いしてこの２種類のレポートをプリントしてもらいましょう。
その調査から、市場の４つのサインを見つけます：
1. まずそのレポートで、現在売りに出されている物件（Active）を見てみましょう。買おうとしている家の価格は、それらの物件と比較して適性のようですか？
2. 次に、売却済みの家が実際に売れた価格と、それらの家が売りに出されたときのリスト価格とを比較してください。通常、リスト価格より３％から４％低い価格で売れていることが多いはずです。ということは、最初のオファーは売れた価格より低かったはずです。オファーを出す金額を決めるときには、これを念頭におき、交渉の余地を残した価格でオファーするということを考慮して決めましょう。ただし、これは市場の状況によります。近年のサウスベイ地区のように、売り手市場で物件不足の場合、リスト価格より高く売れているケースが多く見られます。不動産エージェントと相談して、対策を練りましょう。
3. 次に、その地域で最近売れた他の家を何軒か訪問し、買おうとしている家と、家の状態、大きさ、スタイル、立地条件、などを比較してみましょう。それによって、目的の家のリスト価格が適正なものかどうか、だいたいの見当をつけることができます。
4. 最後に、その地域で家が売りに出されてから売れるまでの日数の平均を調べましょう。もしその日数が多ければ、市場がソフトであることを意味し、交渉することによってより有利な価格や条件が得られる可能性があります。
さて、以上４項目のリサーチをしたら、オファーを出す準備が整いました。買い手側の不動産エージェントとよく相談して、オファーを書きましょう。色々な作戦があります、たとえば、（１）高めの価格をオファーして、売り手に何かおまけをつけさせる、（２）安くオファーして、とにかく１ドルでも安く買う、などなど。どんな作戦がベストなのかは、個人個人の状況にもよりますし、市場の状況にもよります。とにかくあなたのエージェントと良く相談しましょう。
秘訣 #7: 必要な資金は、必ず事前に、余裕を持って準備しておくこと
多くの人が家を探す時に、やるべきことの順番が逆になっていることがよくあります。資金の準備をせずに、物件を探し、市場のリサーチをし、不動産価値の鑑定も済ましてオファーをする、という人が多くいます。こういった間違った手順で進むと、多額のお金の無駄遣いになる場合が少なくありません。家を探し始める前にいくつかの重要なことを済ましておくことで、時間とお金の無駄遣い、そして余分なストレスやハッスルを防ぐことができます。
それではその重要なこととは何でしょう？
まず、お金を貸したがっている銀行やローン会社を見つけることです。ただ自分の家の近くの銀行に行って相談するのではありません。通常そういった銀行では、膨大な書類を書かされ、手数料をとられたあげく、お役所的、事務的な対応によって時間をロスするばかりという結果になるのがおちです。そういった銀行でローンを担当している"重役"達は、処理した書類の量と、認可しなかったローンの数によってボーナスをもらっているようなものですから、とても"お金を貸したがっている協力的な銀行"とはいえないのです。
そうです、銀行というのは、とにかく"不良債権を事前に回避したケースの数"によって評価されるのですから。そして銀行というところは…
売上によって評価されることはない
サービスによって評価されることはない
どれだけミスを避けたか、によってだけ評価される
さて、あなたの銀行の人がこれを見たら、もちろん全部否定されるでしょうが、これだけはとにかく真実です、すなわち…
お客様の利益になる仕事をしても誉められることは絶対にないのが、従来の銀行家です。
ですから、銀行ではなくて、お金を借りてもらいたがっている、モゲージレンダー (MOTIVATED Mortgage Lender) を探しましょう。なおかつ、数多くの商品を取り揃えていて、借り手にとって最も得になるような多くの選択肢を提示してくれるような会社を選びましょう。
あなたの不動産エージェントに、モゲージレンダーを数社紹介してもらいましょう。不動産エージェントはレンダーにお客様を紹介する立場ですから、レンダーに対して力を持っています。ということは、紹介してもらったあなたの立場も、何の紹介もない場合よりもはるかに有利になります。もしレンダーのサービスがファーストクラス級ではなかったら、そこを紹介した不動産屋は、次回からそこには客を紹介しません。ですから、これらのレンダーは、あなたを満足させるために真剣にベストを尽くしてくれます。そしてもし何か問題が起これば、すぐにあな� � �のエージェントに言えば、レンダーはその問題の解決に全力で努力するはずです。
結局、あなたのエージェントもレンダーも、両者ともが望んでいることは、あなたが無事にお金を借りることができて、家を買うことができることです。とにかく不動産屋の影響力を利用しましょう。
次にしなければならないのは、レンダーから、PRE-QUALIFIED をもらうことです。PRE-APPROVEDをもらえれば、それに越したことはありません。
なぜでしょうか?
オファーを出したときに、家の売り手がまず知りたがるのが、買い手は既にレンダーからローンの認可をもらっているか？ということだからです。
売り手としては、オファーを受けたあとに、買い手が予定していたお金を借りれなかったからという理由で契約破棄になるというのは、最も困ります。一旦オファーを受け付けたら、売り手はその家をマーケットからはずさなければなりませんから、もしそのあとでダメになったら、時間とお金が無駄になったことになるのですから。
Pre-qualified または approvedを先にとる理由はまだあります。
値段と条件を交渉する場合に、断然有利な立場となります!
家を買う資金があることが証明されていれば、売り手にはあなたが本気で、条件の揃った買い手であることがわかり、当然交渉において有利な立場となります。ですから、あなたが本気であるなら、必ず PRE-QUALIFIED または PRE-APPROVEDをとりましょう!
さて、資金の準備で３番目にすることは、手付金を用意することです。Pre-qualifiedされた最高金額の３％を手付金として小切手で不動産エージェントに渡しましょう。
小切手は、不動産ブローカーのトラストアカウントあてか、不動産エージェントが利用するエスクロウ会社あてに発行します。ブローカーやエスクロウ会社は手付金の取り扱いについて法律で厳しく規制されており、信用できます。小切手は、オファーが受諾されるまで現金化はされません。
多分あなたはこう考えているでしょう…"買いたい家も見つかっていないうちから小切手を切るなんて、ちょっと…"もちろんそのお気持ちはわかります。でも、次の例で考えてみてください…
山田さ� �� ��ご夫婦は現在住んでいる町からかなり離れた町に家を探していました。遠いので、不動産エージェントから数日前に連絡をもらわないと、知らせがあってすぐに会いに行く、というのは無理でした。売り手市場の時期で、家が売りに出されるとすぐに買い手がつく状態で、エージェントから条件のいい家が売りに出たという知らせをもらっても２日後にしか見に行けなかったため、２度もチャンスを逃してしまいました。最終的に、彼らは小切手をブローカーあてに発行して渡しておくことにしました。そして、希望の家が見つかってオファーを出すことにした時、エージェントがすでに手付金の小切手を預かっていたためオファーのサインだけをFAXですることができ、交渉も有利に進み、無事にエスクロウを開けることができました� �� span>
秘訣 #8: 買い手専属の不動産エージェントを代理人として雇うこと
買い手専属のエージェントとただのエージェントとの間には大きな違いがあります。必ず買い手専属エージェントであることを確認して契約してください。
そうでないと、あなたのエージェントが売り手のエージェントも兼任している、という可能性があります!
そうです。もしおなじ人が買い手と売り手の両方のエージェントを兼任していたら、"いったいこの人は私の方が有利になるように話を進めてくれるのだろうか？"という疑問が当然出てきますね。
考えてみてください：あなたが裁判をするとき、裁判で戦う相手側と同じ弁護士を使いますか？もちろんノーです！
買い手を代理するエージェントとして契約を結ぶということは、下記のような条件で代理人を雇うことです。
１．買い手の代理人は、買い手にとっては全くコストがかからない。
２．買い手を代理するということは、買い手だけの利益を考えて全ての手配を進めるということである。家を見つける、ローンを組むなど、全てにおいて買い手の利益を第一に優先して交渉するのが買い手側のエージェントである。
３．買い手の代理人は、あなたの個人情報およびあなたの住宅購入内容に関してのいっさいを機密情報として慎重に取り扱う義務がある。
ただのエージェントと、買い手専属として契約した代理人の違いはおわかりいただけましたか？
さて、それでは優秀な不動産エージェントの条件はなんでしょうか…
優秀なエージェントはいつもお客様のために住宅を探しているので、その地域の事情に精通している
優秀なエージェントは、あなたが見つけられない問題点を見つけて指摘してくれる
優秀なエージェントは住宅購入の手続きをできるだけシンプルにしてくれる
優秀なエージェントは、信頼できて豊富な商品を持っている良いレンダーを紹介してくれる
優秀なエージェントは、信頼のおけるインスペクター、タイトル会社、エスクロウ会社、白蟻検査会社、など必要なサービス会社を紹介し、手配してくれる
ただの"不動産エージェント"はたくさんいます。
また一方で、仕事に全力で取り組むプロフェッショナルがいます。
あなたなら、どちらを代理人にしたいですか？
ここに書いたことは、私が過去１０年間以上にわたって、自分の苦い経験も含め、身をもって体験し学んできたことです。これらの経験を生かし、お客様に最適なサービスを提供したい、というのが私の信条です。このレポートが、お役に立つことを、心からお祈りします。
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